Regularización de viviendas ilegales. Obtención del AFO “Asimilado a Fuera de Ordenación”

La normativa actual, incluido el decreto que el Gobierno, permite a determinadas tipologías de edificaciones irregulares reconducir su situación. Sin embargo, las casas con más de seis años construidas en parcelaciones pocos pobladas y cuya infracción urbanística han prescrito seguían teniendo un problema: ni podían regularizarse ni tampoco ser derribadas.

AFO es un régimen jurídico especial, el cual consiste en la regularización administrativa y jurídica de las construcciones edificadas sin licencia municipal que se encuentren legalmente prescritas, resolviendo un problema social, medioambiental y urbanístico

La mayoría de las viviendas construidas fuera del núcleo urbano (cortijos, casitas de campo, incluso auténticos chalets), están edificadas sobre suelo no urbanizable o suelo rústico, y son ilegales. Ya que en suelo no urbanizable está muy restringido, salvo excepciones, el uso residencial.

En algunos casos, con el transcurro de unos años, las acciones prescriben, y los propietarios materializan esos derechos sin problema (el cortijo, vivienda, parcela… no se puede demoler, ni te pueden imponer una multa), pero las viviendas en esta situación está en un limbo legal, puesto que “ni eran legales ni se podía hacer nada contra ellas”.

Estas propiedades no tienen en la mayoría de los casos, no ya licencia, si no ni luz, ni agua, ni saneamiento (funcionan con pozos negros…), y tampoco estaban inscritas en el Registro de la propiedad.

Es por ello, que para regular esa situación de las viviendas ilegales, pero sobre las que el Ayuntamiento no podía hacer nada ni contra ellas ni contra su titular (ni demolición ni sanción), se aprobó el Decreto de regularización de viviendas en suelo no urbanizable en Andalucía (el 10/01/2012). La entrada en vigor de dicha normativa, permite (si se cumplen unos determinados requisitos y a través del oportuno procedimiento municipal), el reconocimiento de la prescripción de la infracción urbanística, la tolerancia del uso, así como que se pueda inscribir la vivienda en el Registro de la propiedad, y el acceso a los servicios por parte de las compañías suministradoras (caso de que no lo tuvieran ya).

Este procedimiento es para obtener el “reconocimiento asimilado a fuera de ordenación” (el famoso AFO), es un certificado emitido por el Ayuntamiento, donde te garantiza estos extremos, y puedas principalmente inscribir la vivienda en el Registro de la propiedad, y obtener la prestación de servicios por parte de las compañías suministradoras.

Para la obtención de un AFO:

– Asegurarse en primer lugar de que se dan los requisitos para ello.
Hay que ponerse en manos de profesionales, puesto que se trata de viviendas ilegales, y si no han prescritos los plazos de demolición, y se ponen en conocimiento estos extremos al Ayuntamiento, los técnicos de éste, están obligados a iniciar los procedimientos sancionadores y de disciplina urbanísticas correspondientes (con lo que el resultado podría ser contraproducente)

– Recopilar y reparar la documentación catastral-registral y técnica correspondiente:
1. escrituras y notas simples
2. certificado de titularidad catastral.
3. fotocopia del DNI, NIF, NIE o CIF
4. recibos del suministro de agua, electricidad, basura, contrato de gas (si los hubiera), ficha técnica y características de la fosa séptica……(Dependiendo de cómo tengan resueltos los servicios básicos, la documentación será una u otra)
5. abono de la tasa que exija el Ayuntamiento
6. certificado justificativo emitido por el técnico competente (dicho certificado debe incluir la identificación del inmueble, situación urbanística, descripción de la edificación, superficies y antigüedad, P.E.M., la aptitud de la edificación terminada al uso al que se destina, así como las obras necesarias para la aptitud de la edificación al uso que se destina…)

– Presentada esta documentación y si se obtiene el visto bueno del Ayuntamiento se obtiene el AFO(o certificado de asimilado a fuera de ordenación).

Además de poder regularizar la situación de la vivienda, actualmente son muchos los compradores que están exigiendo este certificado (AFO), para asegurarse que está todo bien, y no tener posteriormente la desagradable sorpresa, de que sobre la vivienda pesa o se puede dictar una orden de demolición.

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